O contrato de locação é o documento que celebra a locação do imóvel, seja ele residencial ou comercial. É muito comum, que após a visitação e escolha do imóvel, o próximo passo do locador e locatário seja realizar o contrato de aluguel. O contrato é o documento que vai assegurar tanto proprietário quanto inquilino durante todo o período em que o imóvel estiver locado. 

O processo de locação de imovéis seja residencial ou comercial é algo muito comum no mercado imobiliário, entretanto, os contratos de locação possuem inúmeras particularidades que podem fazer um profissional ficar perdido. Pensando nisso, acompanhe a leitura e entenda tudo sobre o assunto.

O que é um contrato de locação?

O contrato de locação, como o próprio nome sugere, é o documento que torna registrado de maneira formal a negociação existente entre locador e locatário, permitindo o uso de determinado imóvel, seja ele comercial ou residencial, dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel, que geralmente é mensal.

A Lei 8245/1991 também conhecida como Lei do Inquilinato é a legislação que cuida de aluguéis de imóveis urbanos e estabelece que todas as partes envolvidas na negociação possam cumprir integralmente com seus deveres, seguindo sempre o que está prescrito em contrato.

Assim, é importante ao locador formular com orientação de advogados de confiança um contrato preciso, e ao locatário, ler atentamente as cláusulas e assinar somente se estiver de acordo, e cumprir com sua parte no acordo celebrado.

Como funciona o processo de locação?

Quando falamos de contrato de locação de imóveis, conforme mencionamos, existe uma lei específica sobre esse tema, a lei do inquilinato. Assim, a legislação se presta a regular os contratos de aluguel de imóveis urbanos. Ou seja, essa é a lei que determina tudo que é permitido ou não exigir.

Desde 1991, que foi quando a lei do inquilinato foi criada, passaram a ser regulados os seguintes aspectos pela lei brasileira::

• A quebra de contrato;
• A ação de despejo;
• As garantias do locatário e do locador;
• Os direitos e obrigações dos inquilinos e proprietários.

Porém, em 2009, a legislação sofreu algumas mudanças no que se refere ao tempo para quebra de contrato e bem como as garantias. Assim, atualmente, a legislação contempla quatro tipos de garantias em contratos com finalidade de locação. Entretanto, é permitido o uso de apenas uma forma de garantia por contrato.

Sendo assim, é possível colocar um imóvel como garantia do contrato, além de ser possível definir uma pessoa como fiadora, fazer também uma contratação de apólice de seguro ou mesmo a  criação de um fundo de investimento autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários. 

Quais os tipos de contrato de locação?

Conforme estamos abordando, o contrato de locação serve para alinhar todas as obrigações do locador, bem como as responsabilidades do locatário e outras informações pertinentes referente ao vencimento do aluguel, as respectivas datas de pagamento, às taxas de condomínio, dentre outros aspectos.

De acordo com a Lei do Inquilinato, são definidos três tipos considerados de contrato de aluguel que devem ser levados em consideração:

A locação residencial

É o contrato mais comum entre os três tipos de contrato de aluguel existentes. Essa locação é realizada para o locatário morar no imóvel, sem que exerça  nenhum tipo de atividade comercial.

A locação não residencial

Já o contrato de locação para fins não residenciais, por sua vez, como o próprio já aduz, é feito exclusivamente para exploração de atividade econômica, podendo ser comércio ou indústria.

A locação por temporada

Por último, esse tipo de  contrato de aluguel, cuja finalidade  se trata de aluguel de propriedade de forma temporária para uma atividade, que pode ser, curtir um final de semana com a família ou então passar um período de férias.

O que deve conter em um contrato de locação?

É muito importante que todas as locações estejam pautadas em contrato de locação, uma vez que tornará toda a operação segura para ambas as partes, locador e locatário. O ideal é que toda a transação seja realizada da maneira mais segura possível, por isso o contrato é indispensável. 

Nos casos de locação para pessoa física, será necessário apresentar os seguintes dados em contrato:

• RG e CPF;
• comprovante de rendimento superior a 03 vezes o valor do aluguel líquido;
• comprovante de residência;
• declaração de Imposto de Renda;
• os três últimos recibos de pagamento, caso esteja pagando aluguel;
• ficha de cadastro preenchida e assinada.

Já em caso de pessoa jurídica:

• contrato social e todas as alterações contratuais da empresa;
• cartão do CNPJ;
• último balanço ou balancete (assinado e carimbado pelo contador com o número de CRC);
• ficha de inscrição Estadual ou Municipal;
• última declaração de Imposto de Renda da empresa;
• comprovantes de propriedades da empresa (se possuir);
• comprovante de endereço da empresa;
• ficha cadastral detalhada com referência da empresa;
• RG e CPF;
• comprovante de residência dos titulares da empresa.

Como calcular o valor do aluguel?

Para se estipular o valor de aluguel, poderá ser  considerado um percentual entre 0,3% e 0,5% do valor de venda do imóvel. Nesse valor, não constam taxas como IPTU e condomínio.

Um exemplo, se o valor de venda do imóvel é de R $500.000,00, o valor do aluguel será em torno de R $2.000,00. É importante que,  após esse cálculo, sejam considerados os demais fatores. Eles são importantes, pois influenciam no valor final.

Quais são as obrigações do locador e do locatário?

São obrigações do locador de acordo com o Artigo 22 da Lei 8.245/91:

• entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; garantir o uso pacífico do imóvel locado; 
• manter a forma e o destino do imóvel; 
• responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
• fornecer ao locatário caso solicitado descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega; pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações; 
• pagar os impostos, taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel salvo disposição expressa em contrário no contrato; 
• exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; pagar as despesas extraordinárias do condomínio. 

São obrigações do locatário de acordo com o Artigo 23 da Lei 8.245/91

• pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis; servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido tratando com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
• restituir o imóvel finda a locação no estado em que o recebeu; levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba bem como as eventuais turbações de terceiros; 
• realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; não modificar a forma interna ou externa do imóvel; 
• entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública; 
• pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; permitir a vistoria do imóvel pelo locador mediante combinação prévia de dia e hora; 
• cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; pagar o prêmio do seguro de fiança; 
• pagar as despesas ordinárias de condomínio.

É importante dizer  que, necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja obrigação fique a cargo do  locador, o locatário é obrigado a consenti-los (Artigo 26 da Lei 8.245/91).

Como resolver conflitos entre locador e locatário?

Essa é uma área que com certeza você já ouviu falar que houve algum desentendimento, o setor de imóveis, mais precisamente o ramo da locação, pode sofrer com problemas entre os clientes. Um dos mais comuns é justamente os conflitos entre os inquilinos e proprietários de um imóvel.

Na maioria das vezes, esses desentendimentos podem ser resolvidos de modo fácil. Por outro lado, caso não seja resolvido de maneira amigável,  o  problema vai parar na justiça.

É interessante que as  administradoras imobiliárias possuam consultoria e orientação de advogado, para orientar os  direitos e deveres de cada uma dessas partes. 

Como fazer uma renovação ou rescisão de contrato de locação?

Basicamente, o processo de renovação é realizado por meio de um documento separado que deve ser elaborado assim que o contrato de aluguel vigente vencer, ou estiver próximo de vencer. Nesse processo, se casos as partes  não entrarem em acordo sobre o valor reajustado ou em relação a alguma outra cláusula, ambas podem cancelar a renovação.

Assim, o locatário deverá devolver o imóvel imediatamente, realizar a chamada  vistoria de saída e acertar os débitos, bem como as contas vencidas e a vencer. A entrega das chaves, será  feita de acordo com o que foi combinado no contrato de aluguel com o proprietário.

A rescisão de contrato poderá acontecer em casos onde não haja mais interesse das partes em manter o contrato, ou mesmo nos casos onde exista descumprimento por alguma das partes sobre o que foi assinado em contrato.

Como proteger seus direitos como locatário?

Dentro de um contrato de locação, podem surgir dúvidas com relação aos direitos e deveres das partes, e mesmo que na maioria das vezes o locatário se sinta fragilizado na relação contratual, tem direitos resguardados também pela Lei do Inquilinato (Lei. 8245):

1. Receber o imóvel em condições perfeitas de uso e habitação, realização de uma vistoria no imóvel anterior a sua entrada;
2. Pagar apenas despesas de caráter ordinário de condomínio, (pois as extraordinárias são do locador);
3. Direito a recibo de quitação dos valores de  aluguéis;
4. Não responder por vícios ou defeitos anteriores à sua entrada;
5. Direito de preferência quando o locador quiser vender o imóvel, prazo para desocupação, entre outros.

É importante dizer que as administradoras de imóveis sabem como proceder nos casos onde intermediam os imóveis alugados, porém é muito importante conhecer os direitos e contar com a ajuda de um advogado de confiança para orientar nos casos onde algum direito do locatário esteja sendo violado.

Qual a importância de um advogado especialista na elaboração do contrato de locação? 

Comumente as imobiliárias costumam elaborar esses contratos de locação, porém é muito importante que elas sejam orientadas por advogado especialista, uma vez que, cada processo de locação conta com particularidade, não podendo assim, ser usado contratos modelo, por exemplo.

A orientação de advogado especialista é essencial para as imobiliárias e também para o proprietário de imovél a ser locado ou mesmo de pessoa que deseja alugar algum imóvel, seja comercial ou residencial.

Se você está precisando de orientação sobre contrato de locação, entre em contato com um advogado de sua confiança.